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南昌楼市限购2周年:市场行情稳健 房价小幅上涨

2018-12-12 09:18 来源:中国江西网
标签:澳门百老汇线上

城区范围限购1套、首套房首付30%、二套房首付为50%、限购以个人为单位……对于2018-12-12晚南昌出台的这一系列限购政策,两年后的今天,很多人或许已经习以为常。

此后,南昌咬住限购不放松。2017年再次加码升级,城区限购范围进一步扩大,非本市户籍居民须连续缴纳2年以上个人所得税或社保才能购房,未成年人不得在市区购房等。

如今,蓦然回首,南昌楼市已经在限购令中前行两年,“限购令”使南昌楼市发展地更加稳健,它带给南昌楼市的变化依然是有目共睹的。

数据:市场行情稳健 房价小幅上涨

南昌市“限购令”被业界认为是史上最严厉的调控政策,但自从实施以来,对南昌的房价产生了哪些影响呢?

根据房天下统计数据显示,2016年10月、2017年10月以及最新公布的2018年10月南昌新房平均房价,分别为10159元/㎡、12622元/㎡和14354元/m2。二手房方面,2016年10月、2017年10月、2018年10月房价分别为11028元/㎡、11743元/㎡和12707元/㎡。从数据来看,南昌市房价在总体上保持着比较平稳上升的态势。

记者注意到,从2016年10月南昌开始实施限购政策到2018年10月的一年中,2016年11月至2017年2月,二手房房价由11330元/㎡下降至10999元/㎡,2017年3月,成交均价反弹至11195元/㎡,该月份正好为“限购令”再次升级加码的月份,2017年4月至2018年2月,10个月时间房价由10555元/㎡上升至12412元/㎡,2018年2月至5月,房价由12412元/㎡下降至11041元/㎡,2018年5月至10月,房价再次回升,房价由11041元/㎡上升至12707元/㎡。

由此可见,2018年同比2017年的房价成交情况来看,成交价格呈现出了波动上涨现象,基本维持着一种稳中有升的趋势,市场情形比较稳健。南昌市限购两年以来,新房与二手房上涨的速度得到了抑制,呈现出稳健并小幅上涨的态势。

限购两年来,南昌楼市有发生什么变化吗?“南昌市场和合肥市场属于当前省会城市中降温较为明显的市场。对于南昌市场来说,市场确实有所降温,至少购房交易秩序是明显改善了。在房价上涨的狂热期,南昌楼市中有很多违规现象,现在违规现象减少。从投资投机的需求看,南昌调控后,很多需求进入到了长沙市场和贵阳市场,这也说明南昌的调控是相对严厉的。”10月15日,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时说。

楼盘:没有明显感觉到房价降温气息

从南昌10月房价来看,东湖区、西湖区、青云谱区、红谷滩区、高新开发区、湾里区、南昌县等7个区域房价环比上月均持平,而青山湖、新建区环比上月分别下降1.02%、7.35%。虽从数据上来看,10月南昌房价有着轻微的下降,但从市场情况来看,人们并没有明显地感受到房价降温的气息。

春江水暖鸭先知,对于楼市风向的变化,房企是最先感受到的。“从实际情况看,若是政策不改变,那么交易量还是会偏低位运行,现在市场继续处于观望状态,购房者观望情绪较重,需求下滑较厉害。”有业内人士告诉中国江西网记者,由于楼市调控不断加码、信贷持续收紧、限价政策出台等因素,导致南昌房产市场冷却,部分开发企业可能到年底还会有降价促销活动。

记者走访多个售楼处发现,有的楼盘看房人不少,有的则比较冷清。一些刚需盘如海玥名邸、红星九湾天铂、恒茂未来都会、中煤凯旋湾、金科集美阳光、中国铁建青秀城、蓝光林肯公园8号、香逸熙园、富力金禧悦城、江铃瓦良格、阳光城丽景湾、合一中央城、云南城投集团汀兰湖、汇仁阳光花园、凌云府、航天科创广场、艾溪湖一号、绿创中心、红谷瑞仕城际广场等楼盘均价都已经基本超过10000元/㎡。

在高价盘方面,蓝光雍锦半岛均价18000元/㎡,中海寰宇天下均价21000元/㎡,正荣西湖紫阙台均价28000元/㎡,江西国信医药谷均价18000元/㎡,雍锦王府均价20000元/㎡,世茂大观22000元/㎡ ,首都蓝天熙郡17500元/㎡,天沐青年豪宅20000元/㎡ ,三千旅居天使金融广场19000元/㎡,九颂山河20000元/㎡,商联中心27000元/㎡,深蓝广场25000元/㎡,南昌雅颂居22000元/㎡,水榭湾20000元/㎡,中央香榭30000元/㎡,泰禾南昌院子(在售)160万元/套起。 

“南昌整体上来讲,跟之前价格差不多一样卖的,但有一些顶楼跟底楼会拿出来做特价房,其他版块一些高价楼盘由于装修价格定得过高,房管局不让备案,所以在价格上又调整了一些。所以不能说降价,只不过是没涨。”10月17日,一位知名开发商销售顾问如是说。

记者走访市场发现,南昌市大多数楼盘特别是品牌房企所开发的楼盘,房价并没有出现明显大涨大跌的情况,只有对一些顶楼或底楼等特殊房源进行促销特价等优惠活动,或者是部分楼盘装修价格定得过高,出现了房管局备案通不过而被迫进行“降价”的行为。

市民:国庆楼盘促销多 购房者决定“再等等”

2016年的国庆节,南昌楼市正处于持续上行的行情中,“涨”声一片,而在刚刚过去的2018年国庆节,据不完全统计,南昌共有16个楼盘推出“嘉年华”、“美食节”、“海洋球乐园”、“特价房活动”、“一口价房源活动”、“国庆7天大狂欢”、“特价房立减30万活动”等活动。

对于售楼处的这种做法,有购房者认为这不过是一种促销手段,主要针对一些顶层、底层等位置不太好的房源。

记者注意到,在云南城投汀兰湖,国庆期间推出“温泉别墅特价房活动”,恒大城推出“一口价房源活动”,万科红墅推出“20套特价房12500起”,蓝光林肯公园8号推出“特价房立减30万活动”。

在这样的反差下,国庆期间新加入看房群体的李旸发现,最近接到推销房产的电话不由地多了起来,“本来打算下半年就入手的,但看现在的状况,跟家里商量了一下,我决定再等等,反正也不着急了,要是能降点就好了。国庆期间看了一圈房子,发现薅羊毛的情形还是比较多,虽说特价活动多的有些花了眼,但多数都还是噱头罢了。”

2016年毕业的王庆阳也持有同样的看法,到10月份他的社保缴纳就满2年了,符合南昌市现今的购房条件,从6月份开始就四处看房的他,在国庆期间也看了六七家,但最终也选择再等等,“决定再观望下吧,觉得房价在年底前还能再降点,反正咱们买涨不买跌嘛,再等等。”

两年前的“限购令”,给南昌房地产市场、开发商和购房者,都带来了什么?“从购房者的角度看,部分投资投机需求被抑制,而刚需购房者则可以享受价格适当降温等利好;对于开发商来说,其营销的方向和重心也需要转变。从市场本身来说,随着虚高房价的减少,相对应的房地产金融风险也是在减少的。”16日,严跃进告诉记者。

算账:房贷利率在基准利率上上浮20% 2年间多花32万

“限购令执行两年以来,虽然让房价有所松动,起到了较为明显的效果,但整体上南昌房价还是在不断上涨,特别是一些改善型楼盘和地段较好的楼盘,如今在南昌真再难找到万元以下的楼盘了。”这是限购两年来,带给市民李薇薇最直观的感受。

记者在采访中发现,有不少年轻人认为,“限购两周年,虽然房价上涨速度有所放缓,但我们的工资水平还是跟不上房价的脚步”。

经记者还发现,影响实际房价的因素有很多,譬如房贷利率的不断上涨。10月15日,融360发布《2018年9月中国房贷市场报告》,2018年9月,全国首套房贷款平均利率为5.70%,相当于基准利率1.163倍,环比8月上升0.18%;同比去年9月首套房贷款平均利率5.22%,上升9.20%。

而南昌方面,民生银行、交通银行、工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、江西银行、招商银行等银行的首套房贷款利率基本都在基准利率上上浮20%,个别银行上浮25%,二套房贷款利率则上浮25%-30%。

于购房者而言,首套房贷款利率的上浮,意味着更高购房成本的付出。以贷款100万元、贷款期限30年、等额本息还款方式为例,在2016年10月份,每月需还款5031元,总支付利息为81余万。同样的贷款额度和方式,如果是2018年10月份贷款,每月需还贷款5919元,总支付利息超113万元。与前年相比,30年的还款期,现今要多支付利息32万元。


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